Kamerverhuur aan studenten | Ervaringen en tips van Marcel van Hooijdonk
Met de verhuur van studentenkamers kan Marcel van Hooijdonk zichzelf gerust een ervaringsdeskundige noemen. Tijdens zijn opleiding scheikunde, verhuurde hij al kamers aan studiegenoten in (en vanuit) zijn eerste aangekochte pand. Dit gaat hem goed af. Zelfs zo goed, dat hij na zijn studie het roer omgooit en een uitbreiding van zijn vastgoedportefeuille besluit. Het opkopen van leegstaande panden en deze herbestemmen tot (studenten)woningen is sindsdien één van zijn specialiteiten.
Mercel's Advies
Marcel van Hooijdonk: “In de loop der jaren zijn dat inderdaad een groot aantal verschillende projecten geweest, waar in 98% van de gevallen alle partijen met een grote glimlach op terugkijken. Maar de momenten die ik met mindere tevredenheid heb ervaren zijn voor mij minstens zo waardevol. Ik probeer er altijd lering uit te trekken, zodat ik mijzelf kan verbeteren voor het volgende project.”
Voor de steeds groter wordende groep van jonge vastgoedtalenten, deelt Marcel van Hooijdonk vandaag zijn geleerde lessen.
Vergunning
Marcel van Hooijdonk: “De wet- en regelgeving rondom de eisen van te verhuren woonruimtes zijn sterk onderhevig aan verandering. Bij panden die worden opgesplitst in verschillende woningen, zoals studentenkamers, is deze eisenlijst alleen maar langer en complexer. Ondanks dat gemeentes deze afspraken moeten overnemen, mogen zij de lijst aanvullen met extra regels of deze verscherpen. Raadpleeg daarom altijd het bouwbesluit van het Ministerie van VROM en de extra voorwaarden die de gemeente stelt.
Doe ook navraag bij overige betrokken instanties. Denk hierbij aan:
- Hypotheekverstrekker
- Verzekering
- VVE (indien aanwezig)
Belastingdienst (i.v.m. inkomstenbelasting huuropbrengsten)
Marcel van Hooijdonk: ”Ga voor all-inclusive faciliteiten”
Studenten houden van een ‘all-inclusive huurprijs’. Dit geldt niet alleen voor gas en elektra, maar ook het gebruik van internet, TV, keukenapparatuur en wasmachines. Contracten en aanschaf van deze apparatuur kunt u de bewoners natuurlijk zelf laten regelen. Maar bij voorkeur regelt u, als verhuurder, dat zelf.
Marcel van Hooijdonk: “De samenstelling van een bewonersgroep in een studentenhuis zal ieder jaar onderhevig zijn aan verandering. Mijn ervaring is, mede daardoor, dat het niet verstandig is om goedkope (lees: onveilige) apparatuur te laten installeren. Voor de inkoop of installatie kunt u beter éénmaal zelf de investering doen en deze verwerken in de huurprijs. Bovendien kunt u energiezuinige apparatuur installeren wat de kosten voor beide partijen aanzienlijk zal drukken. Ook kan voordeel behaald worden bij het afsluiten van meerdere contracten of inkoop bij dezelfde leverancier:”
Communicatie
Marcel van Hooijdonk: “Ondanks berichtgevingen uit het verleden, heb ik over het algemeen positieve ervaringen met de bewoners van studentenkamers. De stereotypes ten spijt: in de regel zijn studenten keurige huurders die, ondanks onervarenheid in zelfstandig wonen, prima hun zaakjes op orde hebben.”
Het kan verleidelijk zijn om één leider aan te wijzen zodat u een aanspreekpunt heeft en u diegene verantwoordelijk kunt stellen voor alle administratieve en facilitaire zaken . Maar de ervaring leert dat dit kan leiden tot onenigheid bij de bewoners. Dit wordt al snel úw probleem.
Wanneer alle huisgenoten samen de beslissingen maken of daarover stemmen voorkomt u dit. Een bewonersgroep die leeft met heldere communicatie en duidelijke afspraken is een bewonersgroep die leeft in tevredenheid en harmonie.
Marcel van Hooijdonk: “Deze harmonie werkt in uw voordeel. Een gezellige en tevreden groep kan er voor zorgen dat er een constante stroom aan nieuwe huurders ontstaat. Studenten kunnen door hun uitgebreide netwerk bij hun vertrek meestal snel aan een nieuwe huurder komen.”
Marcel van Hooijdonk: “Verhuurprijzen overal anders’
Marcel van Hooijdonk: “Mijn eerste fout als jonge investeerder was toen ik dacht dat ik in Tilburg dezelfde huurprijzen kon vragen als bij een soortgelijk pand in Utrecht. Mijn berekeningen voor de opbrengsten van die investering bleken bij lange na niet gehaald te kunnen worden.”
Wees dus altijd bedacht op de markt en houd rekening met het gebied waarin u opereert. Daarnaast heeft u te maken met het puntensysteem dat uw maximale huurprijs bepaalt. Dat dit landelijk is geregeld (en dus niet per stad afhankelijk), is misschien een twijfelachtige constructie, maar daar heeft u zich als huurder nu eenmaal aan te houden.
Meer lezen van Marcel van Hooijdonk?
Marcel van Hooijdonk plaatst regelmatig blogartikelen. Houd onze website dus in de gaten voor interessante artikelen over actuele ontwikkelingen in de vastgoedmarkt, inspirerende herbestemmingsprojecten en adviezen voor investeerders en verhuurders. Tips voor de redactie? Mail dan naar info@zuylenstaete.nl
