Marcel van Hooijdonk's Do’s & don’ts bij het investeren in vastgoed
Wil jij investeren in een mooi pand? Heb je grootse plannen voor transformatie en verhuur? En heb je hiervoor een goede business case opgesteld? Er komt veel kijken bij het investeren in vastgoed. Vaak worden waardevolle zaken overgeslagen of niet zo belangrijk ingeschat, terwijl ze dat wel degelijk zijn...
Hieronder lees je een aantal do’s en don’ts betreffende het vastgoedrekenen: waar moet je op letten en wat mag je vooral niet overslaan?
1. DO: zorg dat je de markt kent
Als je gaat googlen op ‘investeren in vastgoed’ zul je vaak bovenstaande zin tegenkomen. Marcel van Hooijdonk begint hier ook altijd mee. Simpelweg omdat het een van de állerbelangrijkste dingen is bij investeren. Begrip van de markt is de basis voor een goede investering.
Een nieuw pand waar jij in gaat investeren verschilt per definitie van andere, reeds bestaande, panden. Feit is dat deze andere panden rechtstreeks invloed hebben op jouw investering. Alles wat je doet is namelijk gebaseerd op de markt. Wanneer je gaat verhuren, moeten jouw plannen aansluiten bij de huurderswensen. Ze moeten aansluiten bij de economie en bij andere projecten die gaande zijn. Jouw aanbod moet aansluiten bij de vraag. Vergeet dus niet om goed naar de huidige markt te kijken. Probeer in te schatten hoe de markt er over een tijdje uitziet en bedenk hoe je hierop in kunt inspelen.
2. DON’T: staar je niet blind op alléén de huurprijs
Het is makkelijk om te kijken naar passende koop- en huurprijzen, maar dit is niet het enige waar je op moet letten. Kijk ook naar andere wensen van toekomstige huurders. Wat is de doelgroep? Wat zijn hun wensen? Zijn er alternatieve ontwikkelingen gaande? Wat zijn de marktontwikkelingen op dit gebied? Dit zijn enorm belangrijke vragen om jezelf te stellen. Leef je in in toekomstige huurders. Zij moeten jouw investering namelijk leven in gaan blazen.
3. DO: wees realistisch
Vaak rekenen investeerders met een inflatievolgende huurstijging voor een tijdsperiode van 50 jaar. In de huurcontracten wordt een opwaartse huurprijsherziening opgenomen. Een mooi vooruitzicht als verhuurder zou je denken, maar blijf realistisch. 50 jaar is een lange periode waarin veel kan veranderen. Gebouwen verouderen snel. Ook de markt verandert als een razende. Om daadwerkelijk huurstijging door te kunnen voeren zul je minimaal elke 15 jaar flink moeten renoveren. Hier gaat meer geld in zitten dan velen denken. Houd hier dus rekening mee zoals Marcel van Hooijdonk dit ten alle tijden doet.
4. DON’T: je bezighouden met maar één gebouw
Deze ‘don’t’ sluit haarfijn aan bij de allereerste ‘do’ van dit artikel. Het is erg belangrijk om rekening te houden met de markt en de omgeving. Als je investeert in een pand wordt je een schakel in een lange ketting investeringen en bestemmingsplannen. Een totale herontwikkeling van een gebied kan winkels en horeca aantrekken en daarmee nieuwe gebruikers. De herontwikkeling moet hiervoor natuurlijk wel goed in balans zijn.
Herontwikkeling verloopt altijd in fases. Wanneer je nadenkt over een investering, kijk dan kritisch naar de ontwikkeling die gaande is. Probeer in te schatten waar jij instapt in de ontwikkeling. Is dat aan het begin of aan het eind? Moet je nog ‘meegroeien’ met de rest? Of stap je in, in een ontwikkeling die zijn hoogtepunt al bijna bereikt heeft? Bedenk ook of de overige ontwikkelingen gunstig (of juist ongunstig) zullen zijn voor de verhuurbaarheid en het huurprijsniveau van jouw gebouw.
5. DO: maak een keuze tussen lange termijn of korte termijn
Wanneer je kiest voor een korte termijn investering heb je een flexibel bestemmingsplan nodig. Je zult rekening moeten houden met herontwikkeling na 15 à 25 jaar. Daarnaast moet je flexibel zijn in alternatieve gebruiksmogelijkheden van een pand in relatie tot de omgeving. In een korte tijd kan er namelijk veel veranderen. Wees hier alert op als je voor de korte termijn wilt investeren.
Bij een investering voor de langere termijn hoef je met het bovenstaande iets minder rekening te houden. Voor lange termijn investeringen zul je juist je pijlen moeten richten op hoogwaardige architectuur en een toplocatie. Jouw gebouw moet flexibel in te delen en flexibel te gebruiken zijn. Kijk maar naar de panden van Marcel van Hooijdonk die verschillende bestemmingen hebben gekregen. Ook is duurzaamheid enorm belangrijk bij investeringen voor de lange termijn (zie hiervoor ook punt 7).
6. DO: vermijd kengetallen en wees alert op de disconteringsvoet
Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) hanteert voor de corporatiesector vaak kengetallen voor waardeberekeningen van beheer, indexeringen en onderhoud. Echter, er wordt vaak niet gekeken naar de achtergrond van deze getallen. Voor een investering zal een corporatie met eigen normen moeten werken die projectspecifiek zijn. Ook hier geldt weer: ken de markt. Per wijk kunnen er bijvoorbeeld al grote verschillen in huurontwikkeling zitten.
De disconteringsvoet is ook belangrijk om mee te nemen in je berekeningen. Het WSW hanteert een percentage van 5,25%, maar corporaties zullen rekening moeten houden met de eigen financieringsruimte en doelstellingen. Op basis hiervan zullen zij hun eigen disconteringsvoet moet bepalen.
Tevens eist het WSW dat de netto huurinkomsten groter zijn dan de kosten van aflossing en rente. Hiervoor rekent zij voor corporaties een Dept Service Coverage Ratio (DSCR) van minimaal 1,0. De aflossing is hierbij normaliter gesteld op 2% van het totale vreemd vermogen. Hiermee kan de lening in 50 jaar worden afgelost. De ervaring leert echter dat de bedrijfswaarde veel kan fluctueren in zo’n lange een tijdsperiode. Vaak moet er de eerste jaren bijgeleend worden om rente en onderhoud te kunnen betalen. De aflossing is in dat geval pas de laatste jaren van de exploitatieduur mogelijk. Zorg er dus voor dat je genoeg buffer hebt en rekening houdt met schommelingen in vermogen en aflossing.
7. DO: investeer duurzaam
De samenleving wordt steeds duurzamer. Duurzaamheid en het klimaatakkoord zijn momenteel belangrijke onderwerpen van discussie. Marcel van Hooijdonk houdt zich hier continu mee bezig. Vorige maand heeft het kabinet laten weten veel meer te willen investeren in een duurzame, innovatie economie. Voor de komende regeerperiode is er €100 miljoen beschikbaar gesteld om woningcorporaties te stimuleren duurzaam te investeren. Hiernaast is er in vastgoedland €85 miljoen beschikbaar gesteld om meer aardgas vrije wijken te realiseren. Dit is natuurlijk enorm positief. Met zijn allen kunnen we duurzaamheid nog veel meer laten groeien.
Mijn afsluitende tip is dan ook: houd bij jouw investeringsplannen rekening met duurzaamheid. Onderzoek de mogelijkheden om duurzaam te investeren. Het is niet alleen goed voor de planeet, maar het sluit ook nog eens aan bij de markt. En dat is op z’n tijd weer goed voor jouw portefeuille.
